Immobilier, immeuble, Riyad, villas et titre de propriété

Le foncier joue un rôle prépondérant dans l'activité économique. Il est modulé en fonction des options idéologiques et politiques du pays, organisé de façon à répondre aux exigences de chaque système économique et aux aspirations de chaque société.
Le droit des biens est dominé par la notion de propriété et la prérogative essentielle qu'une personne peut avoir sur une chose.

La possession immobilière est perçue comme une assurance de premier ordre, un facteur d'estime sociale et un investissement sans risque.

Le régime de la propriété foncière Maroc

La législation foncière marocaine présente la caractéristique d'être double. Cette dualité est due à la coexistence d'un droit traditionnel régi par les principes du droit musulman et coutume locale. Le droit de propriété est fondé dans ce cas sur la possession paisible publique (10 ans ou 40 ans) et sur la prescription acquisitive au-delà de la durée précitée. Le second régime et celui du droit d'immatriculation foncière (dit  moderne) qui a été introduit au Maroc en 1913. Il dérive de l'acte Torrens  mit au point en Australie en 1858, ayant pour but de définir et de garantir le droit de propriété, les limites des immeubles ainsi que les servitudes qui s'y rapportent.

L’immatriculation d'un immeuble le soustrait aux règles de droit musulman et le soumet aux dispositions du dahir de 1915,dit  code foncier. C'est immatriculation présente toutefois le caractère d'être facultatif ce qui entrave sa généralisation. Ces deux régimes sont parallèles et jouent des rôles complémentaires.

Statuts fonciers existants au Maroc.

Le foncier se caractérise également par l'existence de nombreux statuts fonciers :

  1. le melk : qui signifie que la propriété est privée et de type individuel à une ou plusieurs personnes
  2. Le guich est un phénomène très ancien au Maroc. Pour s'assurer des contingents fidèles, le sultan avait réparti les la plupart des terres entourant les grandes villes du Maroc entre un certain nombre de tribus dites guichs par altération du terme djich (troupes armées)
  3. Le Habous est une institution de droit musulman qui se présente sous la forme d'un bien que  le donateur peut destiner au service d'une œuvre religieuse charitable, humanitaire, sociale voire même d'esthétique publique.
  4. Le domaine privé et public de l'État ; le collectif.

Les terres collectives et guich sous leur forme actuelle sont considérées sur la base d'hypothèses comme des obstacles majeurs au développement agricole car elles n'offrent pas les conditions de sécurité de stabilité nécessaire à l'intensification agricole et à l'investissement privé.

Les régimes fonciers et leurs caractéristiques.

Le régime foncier au Maroc se caractérise par sa dualité. En fait les immeubles non immatriculés, constituant une part importante de la réserve foncière, sont régis par des prescriptions et des règles de droit musulman non codifiées et ne pouvant procurer à leurs titulaires qu'une utilité restreinte.

Les immeubles immatriculés sont régis par le régime de l'immatriculation foncière. Ce régime, moderne et plus sécurisé, demeurent relativement restreint.

Les deux régimes peuvent se concilier. Le dahir organique sur l'immatriculation foncière permet aux dispositions du droit musulman qui ne sont contraires ni aux règles édictées, ni au statut personnel ou successoral des titulaires de droits réels, de s'appliquer aux immeubles immatriculés et aux droits qui s'y rapportent.

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