Le développement de l'immobilier à Marrakech

Revenons en arrière - Il y a 5 ans les fées se sont penchées sur la cité ocre.

Tout d’abord une émission en France sur M6, puis la venue de « stars » le tout sur fond de projet touristique et de vision 2010 .

En ce temps là la mode était aux riads et le prix de vente moyen au m² selon le quartier de la médina oscillait entre 4 et 6000 Dhs.

Les terrains se vendaient autour de 2,5 à 3 million l’hectare à la palmeraie et l’on pouvait trouver des ha à 200 000 Dhs.
Le marché de la location longue durée était quasi inexistant.

Quant aux immeubles le prix au m² était plus élevé en rez de chaussée qu’au dernier étage, chacun savait qu’il n’y avait pas de syndic, ni d’assurance décennale – ce qui est encore le cas aujourd’hui – encore moins de biennale – et que donc avoir un appart au dernier étage signifiait que l’ascenseur ne fonctionnerait jamais et que les réparations de la toiture lui incomberait.

Il ne se passait pas une semaine ne France sans qu’il y ait une émission radio ou TV, des articles de presse sur Marrakech. La RAM augmentait son nombre de vols vers et depuis les villes françaises.

Il n’y avait que – environ – 1000 français inscrit au consulat de France, aujourd’hui plus de 3000.

Au cours des années la demande s’accélère, les prix paraissent toujours peu élevés pour les étrangers, l’écart entre le prix au m² est de 1 à 3 et tant que cet écart subsistera les prix continueront à grimper de plus le cout de la vie au Maroc est pour eux intéressant.

On peut penser qu’il y a encore une hausse possible pour les 2 prochaines années.

Mais quelle est la situation aujourd’hui ?

Le marché des Riads qui avait fléchi, comme tout l’immobilier après le 16 mai, à cette époque ceux qui voulaient investir attentiste ont préféré louer à l’année, cela n’a durée que quelques mois, puis les ventes ont repris de pus belle !

Pléthore de maisons d’hôtes (ou d’amis pour ne pas se déclarer) beaucoup sont à la revente avec une perspective de plus value parfois impressionnante le m² évoluant selon le quartier entre – une fois rénové – au minimum 20  000 et pouvant atteindre les 45 000 Dhs/m² à Kenaria ou Ksour.

Alors si aujourd’hui on achète – ce que l’on appelle pompeusement – un Riad sur la base de 10 000 Dhs/m² avant travaux on peut encore réaliser une bonne affaire.

A près l’époque folie Riad vint celle des terrains. Tout le monde se précipita sur celui-ci, on vit fleurir des agents immobiliers et des samsars en veux-tu en voilà. Et les prix de flamber !

Des particuliers, des investisseurs, des promoteurs, des groupes internationaux : tout se vend, se revend avec plus value, les projets touristiques anarchiques accordés ( quid du problème de l’eau ?), des projets de golf (l’idée étant de retenir le touriste plus de 3,2 jours : durée de séjour moyen actuel à Marrakech) de cinémas, de parc aquatique, etc.

Un hectare à la palmeraie vaut maintenant entre 9 et 10 million l’hectare, au km 7 autour de la ville comptez 3 million l’hectare, les prix diminuent en fonction de la distance à la ville mais au km 20-22 on est encore à 1-1,5 million.

Tous les projets ne sont pas réalisés les acheteurs attendent pour revendre que les prix évoluent à la hausse. Chaque transaction implique un paiement avec en moyenne 30 % de « black », crainte de payer la taxe de plus value (mais que font les marocains de ces pactoles ?) ce comportement est vrai pour toutes les transactions : Riads, terrains, appartements, villas et même dans le domaine du social et des 200 000 logements.

Parallèlement au boom terrains celui des apparts a suivi avec la même courbe de hausse.

De 8 000 Dhs/m² nous trouvons aujourd’hui des appartements dont les prix vont de minimum 15 000 jusque 35 voir 40 000 Dhs.
Sont recherchés les appartements au dernier étage avec vue sur l’Atlas terrasse et cheminée et ce sont ces appartements maintenant qui sont les plus chers (certes il y a les syndics !!!)

Les acheteurs sont majoritairement marocains (casablanca, rabat).

Certains achètent pour les louer à l’année (ceux qui louent à la semaine – surtout le week-end – c’est pour le marché du loisir - mais aussi du sexe) beaucoup d’autres dans l’espoir d’une plus value rapide laissant donc leur appartement vide.

On constate ainsi que de nombreux immeubles – même sociaux – restent vides d’occupants, nous retrouvons ce même phénomène pour les villas (voyez celles de l’avenue MVI).

Alors que va-t-il se passer ?

Se posent quelques questions :

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